Закон о жилищных отношениях: нюансы и комментарии

Основным правовым источником, регулирующим владение, распоряжение, пользование объектами недвижимости жилого фонда является Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ). Этот принятый в 2005 году нормативный акт учитывает наличие различных форм собственности, особенности взаимоотношений физических, юридических лиц. Однако жилищное законодательство значительно шире рамок одного Кодекса и включает в себя различные международные нормы, федеральные, региональные законы, нормативные документы и постановления, соответствующие данной сфере.

Закон о жилищных отношениях

Общая система жилищного законодательства

Конституцией РФ создание и ведение законодательной базы жилищной сферы закрепляется за Российской Федерацией совместно с ее субъектами. В то же время гражданское законодательство находится исключительно в ведении РФ, а жилищная сфера относится к гражданско-правовым отношениям. Соответственно, правоотношения жилищного характера, помимо профильного Кодекса, регулируются нормами гражданского законодательства.

Систему правовых источников жилищного законодательства от гражданского отличает то, что она основывается не исключительно на законах, но и на различных нормативных документах, подзаконных актах. К данной области относится совокупность федеральных, региональных законов, президентских указов, правительственных постановлений, решений и документов, утвержденных исполнительной властью, местным самоуправлением. Среди основных международных соглашений, закрепляющих права граждан на жилище, можно назвать Всеобщую декларацию прав человека от 1948 года, а также Пакт об экономических, социальных и культурных правах граждан от 1966 года.

К такому законодательству относится не только Жилищный кодекс, но и различные нормативные документы, подзаконные акты

Внутригосударственное региональное законодательство дает возможность субъектам РФ следующим образом реализовывать свои полномочные обязательства в жилищной сфере:

• предоставлять жилье различным категориям граждан;
• определять порядок, размер оплаты жилья, стоимости коммунальных услуг;
• проводить ремонт объектов недвижимости жилого фонда;
• определять круг прав и обязанностей органов управления ЖКХ, осуществлять контроль их деятельности.

Важно! В законодательство такого типа, помимо специализированных законов, входят также правовые акты, регулирующие в меру своей компетенции отдельные проблемы данной сферы. В пример можно привести закон, определяющий статус малоимущих граждан. В нем закрепляется порядок учета такой категории, возможность предоставления жилья по договорам социального найма.

Субъекты РФ имеют право на установление стоимости коммунальных услуг, выделение жилья гражданам и проч.

Жилищное право и Конституция

Российская Конституция является основополагающим правовым документом, закрепляющим главные принципы гражданских правоотношений и государственного устройства РФ. При этом высшим приоритетом провозглашаются гарантии прав и свобод человека. Согласно конституционным положениям, определяется структура, функции, полномочия государственной власти, устанавливаются формы взаимодействия органов управления, общества и гражданина.

В качестве основного закона государства Конституция обладает высшей юрисдикцией на всей территории страны. Вся законодательная база, источники правоотношений, различные нормы и правила, разработанные и утвержденные органами законодательной, исполнительной власти РФ и ее субъектов, должны соответствовать конституционным положениям.

Конституция обладает высшей юрисдикцией на всей территории РФ

Среди установленных российской Конституцией прав и норм, непосредственно регулирующих отношения жилищного характера, можно выделить следующие статьи:

• 40-я статья – провозглашает защиту прав каждого человека на жилье, гарантирует реализацию данного права;
• 27-я статья – гарантирует право на свободный выбор гражданином своего места жительства;
• 25-я статья – закрепляет нормы о неприкосновенности и защите жилищ.

Статьей 71 регулирование гражданских правоотношений, к которым по своей сути относится жилищная сфера (право каждого на жилье, владение жилой недвижимостью, возможность ею распоряжаться, условия договоров по найму помещений, порядок организации объединений собственников жилья, правил их деятельности), закреплено исключительно за Российской Федерацией.

В Конституции указаны права граждан на жилье, выбор места жительства и проч.

Вместе с тем в 72-й статье предусматривается совместное ведение законодательства в области жилищных отношений как федеративными субъектами, так и РФ. При этом законы федерального значения имеют приоритет над региональными правовыми актами. Если законы или нормативные документы субъекта РФ противоречат федеральному законодательству, необходимо руководствоваться положениями соответствующего федерального закона. Это правило в полной мере действует по отношению к жилищному праву.

Важно! Помимо положений, прямо регулирующих жилищные вопросы, Конституция содержит статьи, которые затрагивают некоторые аспекты этой отрасли права. К примеру, 35-й статьей утверждается неприкосновенность частной собственности, к которой по логике относятся различные объекты жилой недвижимости.

Конституцией утверждена неприкосновенность частной собственности

Федеральные правовые акты жилищной сферы

К основным правовым источникам, регламентирующим различные аспекты области жилищных отношений, относятся следующие законы и нормативные акты федерального значения.

1. Жилищный кодекс от 2004 года (в ред. 2019 г.).
2. Положения Гражданского кодекса, регулирующие имущественные права собственности граждан на жилье, порядок оформления сделок по купле, продаже, получение в дар или наследство жилых помещений, условия договорных отношений по аренде жилья. Статьи ГК, определяющие понятие квартиры в качестве объекта собственности, а также регламентируют права на владение помещениями многоквартирных жилых домов, деятельность различных объединений собственников жилой недвижимости.
3. Различные нормы Земельного кодекса о земельных участках, используемых или предназначенных к застройке объектами жилищного фонда.
   

   Главным правовым источником, который затрагивает аспекты жилищных отношений, является Жилищный кодекс

4. Правила и нормы Градостроительного кодекса, обеспечивающие реализацию прав граждан на качественное жилье, инфраструктуру, благоприятную среду места жительства, другие аспекты, связанные со строительством объектов жилой недвижимости.
5. Статьи КоАП, устанавливающие виды и меру ответственности за совершение различных нарушений правил использования жилья или охраны жилой недвижимости.
6. Положения закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 1991 года, определяющие принципы, порядок осуществления приватизации жилой недвижимости государственного или муниципального фонда, права граждан при проведении приватизации.
7. Нормы закона «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 года, закрепляющие процедуру проведения обязательной регистрации прав собственности на жилую недвижимость.

В различных законах можно узнать аспекты жилищных отношений

Помимо этого, различные федеральные законы могут прямо или косвенно регулировать отдельные моменты правоотношений жилищного характера.

Президентские указы и правительственные постановления

Конституция предоставляет Президенту РФ полномочия устанавливать определенные нормы, правила в различных отраслях правоотношений и государственной деятельности, включая жилищную сферу. Такая нормотворческая компетенция, предусмотренная статьей 90 российской Конституции, выражается в форме президентских распоряжений и указов. Этим правовым подзаконным актам присущи отсутствие персонифицированного адресата, многократность применения, формирование общих правил и моделей поведения в тех или иных сферах жизнедеятельности.

Важно! Указы Президента обладают юридической силой на все территории России, обязательны к исполнению органами государственной, региональной, муниципальной власти. При этом президентские распоряжения не должны нарушать конституционные нормы, выходить за рамки федерального законодательства.

Указы Президента РФ обладают юридической силой на всей территории страны

В соответствии с установленной иерархией правовых актов, основанной на разделении властей и делегировании полномочий, правительственные распоряжения по своему рангу находятся ниже законов, а также указов главы государства. Положения 115-й статьи Конституции наделяют российское Правительство правом разрабатывать и утверждать различные постановления, нормативные документы лишь в рамках реализации конституционных положений, федерального законодательства, президентских указов.

Соответственно правительственные правовые источники жилищной сферы принимаются в случаях, когда такие действия предусматриваются в законах или распоряжениях Президента. Например, Правительство может устанавливать порядок оплаты, расчеты коммунальных услуг и ресурсов, необходимых для содержания жилых, общих помещений, придомовых территорий.

Правительственные постановления должны соответствовать положениям Конституции, федеральных законов и президентских указов. Если правовые акты Правительства противоречат вышестоящим источникам права, они могут быть отменены соответствующими решениями главы государства или судебных инстанций.

Правительственные постановления должны соответствовать Конституции

Основы понятий жилищного права и законодательства

Необходимо понимать, что в основе любого законодательного акта лежат не предметы, объекты или явления (например, движимое, недвижимое имущество, различные ресурсы, порядок их пользования или распоряжения). Целью законов является регулирования прежде всего человеческой жизнедеятельности, различных взаимоотношений людей, их действий или бездействия по отношению к определенным объектам. Понятия права и законодательства отличаются, но в совокупности определяют отношения между гражданами, организациями и государственными структурами в различных сферах деятельности, включая жилищную проблематику.

Если понятие законодательства охватывает все юридические документы, регулирующие аспекты жилищных отношений, то определение права в данной области представляет собой развернутые описания правовых возможностей, предоставленных гражданам Конституцией и законами.

Важно! Базовой единицей жилищного законодательства является жилище – пригодное к проживанию человека изолированное помещение. Такой объект должен быть официально признан жильем государственными органами, зарегистрирован, отнесен к определенной категории и поставлен на соответствующий учет в установленном порядке.

Базовой единицей жилищного законодательства является жилище

Основные термины, определения, нормативы жилищной сферы содержатся в профильном Кодексе. Этот свод правил из 12 разделов и 21 главы обязателен к применению на всей территории российского государства. Кодекс призван реализовывать и защищать гражданские права на жилье посредством следующих возможностей:

• совместных или индивидуальных имущественных прав собственности на недвижимость жилого назначения;
• переводов помещения по разным группам категорий;
• капитального ремонта, переоборудования помещений;
• социального найма или аренды;
• создания специализированного фонда;
• организации различных форм объединений собственников жилья;
• оплаты коммунально-хозяйственных услуг;
• управления многоквартирными жилыми сооружениями.

В Кодексе установлены нормы оплаты коммунальных услуг, проведения капремонта и проч.

Наиболее актуальны при этом вопросы оформления и распоряжения собственностью, качественного функционирования многоквартирных зданий, прилегающей инфраструктуры.

Права на жилье позволяют реализовывать такие принципы, определенные статьей 1 профильного Кодекса:

• все участники этого вида отношений несут одинаковую ответственность перед законом, равны в своих правах;
• на государственную власть возложены обязанности по созданию условий, необходимы для реализации гражданских прав на жилище;
• возможность оспаривать нарушения прав, восстанавливать их в надлежащем объеме;
• необходимость пользования помещениями исключительно по назначению.

Статья 1 ЖК РФ

Важно! Нарушение жилищных прав допустимо лишь в исключительных случаях, обоснованных соответствующими нормативно-правовыми документами.

Формы реализации жилищных прав

Согласно законодательству, максимальными правами наделены собственники недвижимых объектов жилого назначения. В соответствии с установленнымм правиламм они могут по своему усмотрению использовать, распоряжаться помещениями таким образом:

• продавать другим физическим, юридическим лицам;
• завещать недвижимость в наследство;
• передавать помещения в дар;
• производить обмен объектами;
• сдавать жилье посредством заключения арендного договора;
• не пользоваться помещением, проживать в другом месте.

Меньшими правами обладают лица, которые арендуют жилые помещения или проживают на условиях социального найма. К примеру, квартиросъемщик, в отличие от владельца, не может длительное время проживать в другом месте. Долгое отсутствие может повлечь расторжение арендного соглашения.

Меньшими правами, согласно ЖК РФ, обладают лица, которые проживают на условия соцнайма

В целом аспекты найма достаточно сложная и динамичная проблема, решению которой посвящен целый раздел ЖК. Основная часть таких статей посвящена вопросам обеспечения жильем граждан на условиях найма квартир, принадлежащих государству и муниципалитетам. Можно выделить такие темы Кодекса, регулирующие аспекты социального найма:

• правила, условия, по которым предоставляется социальное жилье;
• возможность найма квартир, комнат фонда социального использования;
• составление, оформление договорных обязательств;
• утверждение правил пользования помещениями жилого, общего назначения;
• определение прав, ответственности, обязанностей съемщика жилья;
• различные ограничения в использовании, распоряжении социальным жильем;
• условия выселения нанимателя из предоставленного ему социального жилища.

Общее имущество многоквартирных зданий с социальным жильем, придомовые территории принадлежат собственнику – государству или муниципалитету.

Статья 49 ЖК РФ

Особенности управления многоквартирными жилыми домами

Общие помещения, а также прилегающие к многоквартирным домам территории находятся в общей собственности владельцев жилищ в долях, пропорциональных площадям их квартир. Соответственно, они несут ответственность за их функциональное состояние. С целью управления такими домами, помещениями и территориями собственники квартир делегируют соответствующие полномочия управляющим организациям. Для поддержания комфортных условий проживания эти компании осуществляют сбор коммунальных платежей, необходимых для хозяйственных нужд или ремонта средств.

Отдельным 9-м разделом ЖК устанавливаются правила проведения капитального ремонта многоквартирных жилых сооружений. Здесь дается определение такой процедуры, условия, нормы ее осуществления, предусмотрено формирование соответствующего фонда.

Существуют определенные правила проведения капитального ремонта

Российское жилищное законодательство и иностранные граждане

Представители иностранных государств, проживающие на территории России, обязаны руководствоваться нормами российского жилищного законодательства. В сфере жилищных правоотношений на иностранцев распространяются те же правила, что и на граждан РФ. Правовые акты и документы других стран на территории России не имеют юридической силы, за исключением совместно принятых международных соглашений. При этом отечественный правовой режим в области жилищных отношений в полной мере действует по отношению к иностранцам и не может быть хуже, чем для российских граждан.

Особенности взаимодействия международного и отечественного жилищного права

В соответствии с общепринятыми международными принципами права Россия самостоятельно устанавливает внутригосударственные нормы, правила социально-экономической, культурной политики, если они не наносят ущерб мировой безопасности. Это также относится к сфере жилищных правоотношений, которые относятся к ведению РФ и регулируются отечественным законодательством.

РФ имеет право самостоятельно устанавливать внутригосударственные нормы относительно жилищных отношений

При этом данная сфера жизнедеятельности отвечает всем международным соглашениям и принципам, среди которых можно назвать следующие постулаты, утвержденные в Конституции РФ.

1. Не допускается безосновательное лишение граждан жилья. Этот принцип утверждается 40-й статьей, закрепляющей право каждого на жилище и запрет на его лишение жилья без законного обоснования.
2. Статья 25 провозглашает неприкосновенность жилищ и государственную защиту от противоправных посягательств на права собственности.
3. Гарантия демократического равенства пред законом всех владельцев и нанимателей жилья.

Все это в полной мере соответствует международным принципам уважения и защиты гражданских свобод, равенства всех лиц в своих правах и обязанностях.

Граждане не могут быть лишены жилья безосновательно

Среди международных договоров, затрагивающих проблемы жилищных отношений и признанных Россией, можно назвать такие соглашения.

Существуют определенные международные договоры, в которых оговариваются нюансы жилищных отношений

Согласно 15 статьи Конституции РФ, международные договора и соглашения являются одним из элементов отечественной правовой системы. К ней также относятся общепризнанные международные принципы права. В соответствии с этой нормой основного закона Российская Федерация обязана соблюдать правовые положения о жилищных отношениях, гарантиях социального обеспечения граждан жильем, защите собственности, которые относятся международным правом к обязательным для исполнения.

Жилищным кодексом РФ подтверждается верховенство международного права на территории России. Это означает, что в случае противоречия российских жилищных законов международным договорам данной сферы граждане имеют право действовать согласно международным правилам. Такая норма также позволяет оспаривать в соответствующих судебных инстанциях отдельные положения отечественного законодательства, отстаивать свои жилищные права при различных нарушениях и противоправных действиях со стороны государственных органов власти.

Следует учесть, что, несмотря на приоритетное значение признанных Россией международных договоров, представители компетентных государственных органов не имеют права заключать соглашения, изначально вступающие в противоречие с положениями отечественной Конституции. Подобные договора несут потенциальную угрозу суверенитету и безопасности Российской Федерации. В то же время конституционные положения, российские законы не должны содержать нормы, которые явно противоречат международным правовым и демократическим принципам.

Видео — Права в сфере жилищных отношений