Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать в такой ситуации?

Главный риск долевого строительства заключается в опасности неожиданного становления застройщика банкротом. В этой ситуации компания, осуществляющая строительные работы, далеко не всегда виновата, и может вовсе не являться обманщиком. Просто в результате неграмотного распределения ресурсов в один момент она остается без средств, необходимых для того, чтобы продолжить работу. Однако, от этого никуда не девается бедственное положение дольщиков, которых лишило шанса на достойное существование в собственном жилье банкротство застройщика при долевом строительстве. Что делать, когда это случилось, и как минимизировать негативные последствия, поговорим в представленном материале.

Банкротство застройщика при долевом строительстве: что делать?

Что делать, если застройщик признан банкротом

Хотим сразу прояснить один невероятно важный нюанс: если застройщик в официальном порядке (через суд) получил признанный статус банкрота, то предъявлять по отношению к нему какие-либо требования финансового характера, например, запрос на возврат денег или передачу квартиры в пользование, абсолютно не имеет никакого смысла. Дело в том, что официальный процесс признания юридического лица банкротом подразумевает, что строительная компания более не способна выполнять возложенные на нее обязательства.

Застройщик-банкрот — худший кошмар каждого дольщика, рассчитывающего в ближайшее время стать собственником личного жилья

Но что же делать лицам, которые являются кредитором данной строительной организации? К такому понятию, как кредитор, можно отнести и каждого дольщика, рассчитывавшего в конце получить собственное жилье, так как на выплаченные им средства производились строительные работы.

Требования представителей данной категории будут удовлетворены, но не обязательно полностью, а даже с наибольшей вероятностью лишь частично, так как выплаты станут производиться за счет оставшихся на момент становления банкротом у компании:

• денежных средств;
• имущественных наименований.

Обязанность по описанию средств компании, а также погашению ее долгов, и удовлетворению требований обманутых дольщиков возлагается на специальное должностное лицо, зовущееся арбитражным управляющим.

Те лица, которые ранее относились к руководящему составу компании, отстраняются от прав, присущих им, касающихся управления средствами и различными процессами, происходящими на базе организации.

К категории кредиторов застройщика относятся также и сами дольщики, средства которых передаются организации еще до того, как она возвела многоквартирное здание

Процедура банкротства застройщика: как проходит

Банкротство застройщика — процесс, происходящий в рамках судебного заседания. Суд арбитражной категории в ходе оного берется установить порядок, согласно которому будет производиться впоследствии возврат средств кредиторам, коими могут выступать следующие лица:

• государства;
• банки;
• дольщики, внесшие свои средства ради получения в дальнейшем квартиры.

Как мы уже сказали, возврат денег будет производиться за счет средств, которые сохранились на момент становления банкротом у компании-должника.

Рассмотрение дела будет производиться непосредственно по месту нахождения компании-банкрота (согласно ее юридическому адресу).

Банкротство юридических лиц, и конкретно процедура его оформления, подлежат регулированию со стороны Федерального законодательства, а именно, Федерального закона № 127-ФЗ. Этот юридических текст состоит непосредственно из 233-х статей.

В данных статьях говорится, что имеются некоторые особенности, сопровождающие процедуру ликвидации юридического лица, являющегося при этом застройщиком. Для учреждений данного профиля деятельности имеется особенный порядок.

Так, становление банкротом для них будет состоять из 5 основных процедур, 3 из которых могут быть в силу каких-либо причин опущены. В результате, остается только две следующих:

• процедура наблюдения, длительность которой составляет до 7 месяцев с момента ее инициации;
• конкурсное производство, которое, в свою очередь, может продолжаться от 6 месяцев до нескольких лет.

Реально оценить состояние компании-застройщика можно будет лишь непосредственно изнутри нее самой. Для этого и назначается арбитражный управляющий

Фактически, процесс наблюдения еще не гарантирует компании становление банкротом. На этом этапе судебная инстанция отправляет в компанию своего представителя, которого назначает временным управляющим оной.

В задачи данного представителя входит проведение анализа деятельности застройщика с точки зрения финансово-хозяйственной части. Так, управляющий оценит стоимость каждого актива и пассива компании, а затем суммирует капитал, оставшийся по сей день у учреждения.

Следующим же этапом наступает непосредственно конкурсное производство. Именно с этого момента застройщик официально становится банкротом, а компания переходит под полное управление назначенного арбитражным судом специалиста.

Что делать дольщику при банкротстве компании-застройщика

Так что же делать дольщику, если он узнал о том, что застройщик оказался банкротом, и квартира его так и не будет построена?

Для начала необходимо предъявить свои требования о становлении членом реестра кредиторов. Искомый реестр начинает вестись с того момента, как дело о признании банкротства инициируется в отношении компании, ранее отстраивающей ваше потенциальное жилище. Если преминуть данным советом, в результате можно остаться ни с чем, так как никто бегать за вами не станет.

И не потому, что у нас «неустроенное» государство, а потому, что закон четко оговаривает данный момент. Согласно ему, все те, кто хочет вернуть часть положенных средств, должны незамедлительно заявить свое право на получение компенсации от банкрота, принуждать же его к возврату средств без вашего заявления никто не станет.

Подача заявления о включении в обозначенный список должна производиться в арбитражный суд, который занимается рассмотрением дел о банкротстве. Когда суд изучит переданные вами документы, будет вынесено соответственное решение о включении требований конкретного дольщика в общий реестр.

Для получения компенсации дольщик должен сам активно заняться данным вопросом

Сроки подачи заявления о включении в реестр кредиторов

Согласно букве закона, в рамках признания застройщика банкротом, закон занимается установлением определенных сроков, которые даются на включение требований кредитора в реестр. Во время прохождения такого этапа, как наблюдение, дольщику дается всего один месяц на то, чтобы осуществить направление требований. В этом случае, вы получите возможность стать участником первого собрания кредиторов, на котором будет решаться судьба недостроя.

Если же дольщик еще не успел этого сделать, то впоследствии, на этапе конкурсного производства у дольщика будет еще два месяца для того, чтобы подать его требования.

Отсчет обозначенных сроков начинается непосредственно с того момента, когда управляющий организацией гражданин направляет кредиторам уведомления о:

• начале процедуры присвоения статуса банкрота застройщику;
• открытии соответствующего реестра требований кредиторов.

Дольщики получат уведомление о том, что застройщик заявил о своем банкротстве, непосредственно от арбитражного управляющего

Очередность предъявления требований к Застройщику-банкроту

Выплата денежной компенсации всем лицам, которым задолжала организация, будет зависеть от того, какая очередность оных установлена по закону. Если говорить относительно очередности, актуальной в случае со строительными компаниями, она будет следующей.

Таблица 1. Очередность на получение компенсации от банкрота-застройщика

Выдержка из ФЗ №127 Статьи 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

Получается, что хоть дольщики идут и не в первой очереди, их шансы на возврат части затраченных средств высок, так как закон все же выделил их приоритетными получателями над оставшимися кредиторами учреждения.

Покупка квартиры по предварительному договору купли-продажи

Бывает так, что граждане, предварительно отдавшие застройщику средства на строительство их будущего жилья, оформили с компанией официальные отношения не на основании договора долевого участия, а на основании предварительного договора о покупке имущественного объекта.

Такие покупатели не могут претендовать на получение компенсации, но лишь до тех пор, пока не добьются через суд переквалификации их договоров в сделку о долевом участии. В подавляющем количестве случаев суды соглашаются с данным требованием.

Если квартира была куплена не по договору долевого участия, вам придется обращаться в суд для переквалификации имеющегося у вас документа

Какие требования следует предъявить застройщику, ставшему банкротом

Как мы помним, требовать от застройщика непосильных для него действий после становления оного банкротом не стоит, так как это не даст никаких результатов. Однако, внеся свои требования в реестр кредиторов, вы все же получите право предъявлять некоторые требования, а именно:

• признать ваше право на квартиру, как собственника, если жилье уже было достроено, но еще не сдано, или, например, придомовая территория не приведена в порядок;
• признать ваше право на владение долей в общем имуществе, коим будет являться непосредственно недостроенное здание;
• на получение денежных средств, которые были ранее вами уплачены застройщику, а также неустойки.

Строительные компании, становящиеся банкротами, согласно закону, могут получать от кредиторов это особенное требование – передать жилое помещение во владение. В данном случае, участник строительной кампании все же становится владельцем выстраданного жилья, хоть и в недостроенном доме. В этом случае, право на достройку может перейти к другому учреждению, и тогда однажды вы все же заедете в собственную квартиру.

Нужно также понимать, что на этапе определения требований, которые вы задумали предъявить, придется решать, чего же вы хотите:

• получить обратно денежные средства, которые вам принадлежат;
• получить квартиру.

Кроме того, сразу готовьтесь к тому, что предъявление требований не означает их удовлетворения в целом или хотя бы в полном объеме.

Вы, как дольщик, можете получить компенсацию в виду своей же квартиры в недостроенном доме. Данный путь в большинстве случаев наиболее выгоден обманутой стороне

Если вы решили получить квартиру

Те, кто примет решение получить не деньги, а квартиру, должны будут доказать, что они имеют право владеть ею, и провести государственную регистрацию данного права. Для этого необходимо обратиться в суд.

Признание вашего права, как собственника, навсегда выведет недвижимость из общей имущественной массы банкрота, то есть она впоследствии не сможет уйти на погашение требований других кредиторов

Кроме того, наличие квартиры в недостроенном здании позволит вам и другим собственникам жилья в том же доме скооперироваться, и создать строительный кооператив, дабы завершить изначально задуманное дело, либо реализовать недвижимость заинтересованному лицу.

Впрочем, данный путь разумен в действительности, но лишь тогда, когда застройщик обанкротился на завершающем этапе строительства. То есть, если ваш дом, например, уже достроен, но еще не сдан в эксплуатацию.

В противном случае, данная затея будет бесперспективной, так как вопрос с достраиванием нужно будет решать экстренно, иначе не законсервированный по всем технологиям дом будет естественным путем разрушаться. Впоследствии полуразрушенный объект восстановить будет невозможно, так как закон это просто-напросто запрещает.

Мало того, чтобы довести здание до логичного состояния, придется искать дополнительные средства, которые поступать должны из кармана все тех же дольщиков, которые и так в большинстве своем уже отдали все, что у них было.

Иногда все же логичнее попытаться вернуть денежные средства, потеряв их солидную часть, но другую все же сохранив

Если вы решили вернуть потраченные деньги

Если вы приняли решение о возврате денежных средств, следует сразу же усвоить следующие несколько нюансов:

• поскольку застройщик инициировал процедуру банкротства, у него просто нет средств, чтобы выполнить обязательства перед вами, а значит, и вернуть ему будет нечего;
• остаток средств, находящихся на балансе у строительной компании, будет в конце концов уменьшен на такие обязательные платежи, как возмещение судебных издержек, плата арбитражному управляющему и т.д.;
• дольщики, хоть и имеют статус приоритетных кредиторов, все же находятся на третьем месте в очереди на получение средств (к примеру, если компания задолжала зарплату сотрудникам, в начале деньги получат они;
• поскольку банкрот несет обязанность по выплате неустоек, общая требуемая от него сумма серьезно возрастает;
• недвижимое имущество, выведенное из общей собственности застройщика (квартиры, которые решат сохранить дольщики), не будет продаваться с торгов ради компенсации ваших потерь.

Если вы решите вернуть деньги, помните о нескольких весьма важных нюансах, определяющих успех всего мероприятия

Иными словами, получить обратно всю сумму, которую вы уплачивали строительной организации, практически нереально, не говоря уже о полной невозможности взыскать с него:

• неустойку;
• штраф;
• убытки;
• компенсацию морального вреда.

В большинстве случаев приходится рассчитывать только на половину потерянных денег.

Впрочем, после 2017 года ситуация для дольщиков стала более благоприятной. В случае, если строящая их жилье компания внезапно обанкротится, деньги на компенсации будут поступать также из специализированного фонда долевого строительства.

Кроме того, начиная с 1 июля текущего года, средства всех участников долевого строительства поступают непосредственно под защиту:

• агентства по страхованию вкладов;
• кредитных организаций.

Кроме того, теперь строительные организации обязаны получать средства от дольщиков на специализированные счета в банках. В случае наступления банкротства возводящей квартирный дом организации, дольщики просто получат обратно свои деньги, а застройщик будет должен возвращать средства в банк.

Дольщики могут рассчитывать на более легкий и полный возврат вложенных ими средств

Реестр обманутых дольщиков

Как мы уже говорили, обманутым дольщикам необходимо будет зарегистрироваться в специализированном реестре, ведущимся властями каждого региона страны. Данный реестр изначально был создан для того, чтобы собирать данные о том, какие объекты в сфере строительства являются наиболее проблемными, а также для того, чтобы найти вопросу централизованное решение.

Будучи включенным в реестр, вы получаете статус обманутого дольщика. Как следствие, государство на данном этапе должно включиться в процесс урегулирования вашей проблемы, и предоставить всю необходимую поддержку.

Такая поддержка может иметь самое разное выражение, например:

• целевое выделение средств непосредственно обманутым дольщикам;
• выплата кооперативам дольщиков субсидий на завершение постройки дома;
• проведение конкурса для выбора нового застройщика, которому можно доверить доведение проблемного недостроя до ума.

Станьте членом реестра обманутых дольщиков, и получите государственную поддержку

Подведем итоги

Банкротство застройщика – всегда неожиданный удар для дольщиков. Не стоит мириться с тем, что вы были обмануты, займитесь официальным оформлением своего статуса, чтобы впоследствии получить компенсацию или положенное вам жилье, и своими силами довести его до подходящего для жизни состояния. К сожалению, если вы захотите вернуть все денежные средства, это может не получиться, поэтому морально нужно быть готовыми ко всему.

Чтобы гражданин России или предприятие, работающее на территории нашей страны, были признаны несостоятельными в финансовом плане, необходимо, чтобы их положение соответствовало обозначаемым на законодательном уровне понятию и признакам банкротства. В специальной статье расскажем, как происходит становление банкротом, и какие последствия предполагает признание неспособности гражданина или какой-либо компании удовлетворить предъявленные требования займодателей.

Видео – Банкротство застройщика: права участников строительства