Что такое ЗОС в строительстве? Правила получения

Условное обозначение ЗОС расшифровывается, как «Заключение о соответствии». Документ оформляется при приеме объекта строительства, когда он обязан отвечать общепринятым нормам и порядкам. Сюда относят план строительства, всю документацию, относящуюся к проектированию строительства, и проч.

Если рассматривать ЗОС в строительной сфере, то можно с уверенностью утверждать, что это самый главный документ для того, чтобы принять строительный объект в эксплуатацию.

Согласно Постановлению Правительства Москвы №611 от 17.09.2013 года по реализации государственного надзора за строительством, Заключение о соответствии предоставляется после всех стадий пройденных проверок и устранений ошибок (если такие имеются). При этом в течении строительного процесса по максимуму исключаются различные виды ошибок либо неточностей, а в случае их допущения они устраняются специалистами до предоставления соответствующего документа. ЗОС является так называемой гарантией того, что все проверки пройдены, и эксплуатация здания безопасна.

Что такое ЗОС в строительстве?

Потребность в получении ЗОС появляется не только у новостроек, но и у вторичного недвижимого имущества во время проведения капитального ремонта.

Очень часто недвижимость восстанавливается в значительной степени, так, что нет возможности после реконструкции увидеть ее прежний вид. И в случае, когда внешне здание не изменяется, но происходят работы капитального ремонта, ЗОС является главным окончательным документом.

Нормативно-правовая база

Регистрация и выдача ЗОС осуществляются согласно условиям специальных законодательных актов.

1. Градостроительный кодекс. Нормативный документ принят Федеральным законом №190 от 29.12.2004 году (с прописанными изменениями от 23.04.2018г).
2. Федеральный закон ФЗ№384 от 30.12.2009г. С изменениями на 02.07.2013г.
3. Постановление Правительства России, датированное 01.02.2006г, оформленный под №54 (с прописанными изменениями от 28.02.2018г).
4. «Порядок осуществления проверок на объекте» (РД-11-04-2006), оформленный и утвержденный под № 1129, опубликованный Ростехнадзором 26.12.06 (с внесенными изменениями от 14.07.2015г).
   

   Регистрация и выдача ЗОС регламентируется определенными законодательными актами

5. «Требования к исполнительной документации» (РД—11-02-2006), установленные приказом № 1130, опубликованные Ростехнадзором от 26.12.2006г (с внесенными изменениями от 21.10.2015г.).
6. «Порядок ведения дел» (РД-11-03-2006), утверждённый приказом № 1130, изданным Ростехнадзором 26.12.06 (с изменениями от 21.10.2015г).

Важно! Кроме вышеперечисленных документов, муниципальная власть утверждает нормативные акты местного значения, которые подходят под конкретный регион, учитывает все факторы федерального значения и отвечает всем необходимым требованиям.

Общая расшифровка

На сегодняшний день аббревиатура ЗОС мало для кого является знакомой, несмотря на то, что такая процедура, как заключение о соответствии, является неотъемлемой частью для приема недвижимости в эксплуатацию. Это выражается в том, что перед утверждением заявления о соответствии застройщик либо владелец реконструируемой недвижимости, новостройки должен пройти значительное количество проверок на соответствие объекта. Такие проверки, как правило, очень схожи между собой.

Объект обязательно должен пройти проверку на соответствие всем нормам

ЗОС – это соответствие строительного объекта техническим и другими требуемым законодательством нормам в зависимости от типа недвижимости. Такой документ предоставляется застройщику либо непосредственному владельцу в самую последнюю очередь после окончания всех утвержденных правительством проверок, требующих получения всей информации о недвижимости в общем и о его отдельных частях.

Очень часто недвижимые объекты изучаются в отдельности по блокам, в особенности, если их предназначение в будущем будет отличаться друг от друга. Такой подход характерен для спортивных комплексов, включающих в себя большое количество залов, бассейнов, тренажеров, саун и т.д. В этом случае к каждой части всего строительного комплекса предъявляются персональные требования.

Важно! Только после такой процедуры застройщик может получить документ ЗОС на строительство всего объекта в целом.

Иногда к каждой части строительного комплекса предъявляются отдельные требования

Основные процедуры, которые проводятся до выдачи заявления о соответствии

Перечислим основные процедуры.

1. Экспериментальные запуски коммунальных сетей – теплоснабжение, водоснабжение, отведение электросетей, функционирование устройств подачи газа.
2. Персональные проверки помещений в отдельности друг от друга.
3. Составления акта приемки – характерно для выполнения работ по капитальному ремонту на вторичной недвижимости.

После проведения проверки на соответствие недвижимости на предмет проживания либо реализации любой другой деятельности в строительном объекте оформляется окончательный документ ЗОС.

До выдачи ЗОС проводятся экспериментальные запуски коммунальных сетей, проверки помещений

Какая информация содержится в заключении о соответствии?

ЗОС выдается на основании ранее проведенных комплексных проверок и экспертиз строительного объекта. В заключении данной процедуры указываются все данные об объекте в документах на соответствие требуемых норм. При проведении экспертизы вносятся все обнаруженные ошибки и неточности.

Основные задачи

Перечислим основные задачи:

• во-первых, соответствие строительного объекта градостроительным, пожарным, санитарным и другим нормам;
• во-вторых, отсутствие угрозы человеческой жизни и здоровья.

Задачи оформления ЗОС – подтверждение соответствия объекта всем нормам

Текст заявления о соответствии обязан содержать такую информацию.

1. Параметры объекта – сюда относят размеры площади, которую занимает недвижимость, материал, из которого это здание построено. Одновременно с этим застройщики обязаны соблюдать нормы, указанные в законе, для жилой и нежилой недвижимости. Например, толщина стен и другие нюансы, касающиеся эксплуатации здания в разрезе.
2. Сведение о выполнении каких-либо работ во время проверки – в соответствии с правилами все строительные работы любого характера на время проведения проверки категорически запрещены. Это связано с тем, что любые работы могут тем или иным способом повлиять на итоговый результат и в свою очередь будет препятствовать окончанию процесса.
3. Сведения о включенных коммуникациях и их соответствии законодательным нормам.

Во время проверки все строительные работы запрещены

Важно! В случае, когда экспертиза подтверждает все соответствия с указанными в законе нормами, компетентными органами выдается заключение о соответствии (ЗОС). В ином случае застройщикам необходимо будет ликвидировать все неточности и проблемы либо недвижимость не будет сдана в эксплуатацию.

Основные правила

Не стоит забывать об отличиях между ЗОС и разными другими видами проверок строительных объектов. Большая часть застройщиков имеет ошибочное мнение, что вполне достаточно газовой, пожарной либо других инспекций для того, чтобы получить документ о соответствии. Это совсем не так: такие органы не выдают ЗОС, и их проверки недостаточно для сдачи здания в эксплуатацию.

На самом деле заявление о соответствии предполагает проведение комплексной проверки всего объекта «в разрезе» совершенно другими органами.

1. ЗОС представляет собой так называемую гарантию того, что со строительным объектом все в порядке, он полностью отвечает положенным нормам и готов к эксплуатации. Сделать фиктивный документ ЗОС не представляется возможным, поскольку владелец недвижимости либо застройщик должен пройти все стадии проверок, а строительный объект должен быть допущен к эксплуатации в полной безопасности для граждан РФ.
   

   ЗОС – гарантия того, что строительный объект пригоден к непосредственному использованию

2. Без заключения о соответствии у застройщика отсутствуют все юридические права на осуществление построенного либо отреставрированного объекта.
3. Не имея экспертного заключения, не представляется возможным продать объект недвижимости как в целом виде, так и отдельно по частям. Значительная важность этого документа заключается в передаче в эксплуатацию многоквартирных домов, в связи с тем, что нет юридического права продать квартиру без заключения о соответствии.

Исключение из правил: в случае, когда застройщик при заключенном договоре долевого участия (ДДУ) продает хотя бы одну жилую площадь до 2017 года, то ЗОС на весь жилой комплекс не нужен. Это обуславливается тем, что здание уже было введено в эксплуатацию и, как принято изначально, соответствует всем требуемым законом нормам.

Важно! Регулируется такой нюанс Федеральным Законом №214.

Без ЗОС нельзя продать объект недвижимости

Необходимые документы

Для того чтобы получить заключение о соответствии, застройщику необходимо предоставить полный пакет документов.

1. Сообщение о начале строительства объекта.
2. Сообщение о прекращении строительства конкретного объекта.
3. Копии документов, указывающих на допустимость начало строительных работ.
4. Государственная экспертиза соответствующих документов и инженерных коммуникаций.
5. Государственная экспертиза промышленных объектов с отметкой опасные.
6. Полный пакет документов проектных работ со всеми зданиями второстепенного вида и относящимися к ним коммуникациями.
7. Свидетельство, подтверждающее разрешение на проведение строительных работ.

Изначально вся документация проходит тщательную проверку, а после производится экспертные процедуры ЗОС. В случае, если в предоставленном пакете документов проверка обнаруживает ошибки либо недочеты, застройщику необходимо в кратчайший срок устранить все погрешности до начала экспертной процедуры ЗОС.

Для получения такого заключения нужно предоставить пакет документов

Каким образом можно получить ЗОС?

Данный вопрос более подробно описан в РД-11-04.2006.

Инженерный заказчик либо застройщик предоставляет в региональное отделение Государственного строительного надзора сообщение о завершенных строительных работах (восстановлении) здания.

Важно! Такой процедуры требуют законодательные нормы пункт 25 РД-11-04-2006.

Сообщение предоставляется только по окончанию выполнения этапов строительства.

1. Завершение строительных работ на объекте (его восстановление либо выполнение капитального ремонта).
2. Ликвидация всех обнаруженных на строительном объекте нарушений.
3. Приготовление полного пакета документов, сопровождающихся за все время проведения строительных работ.

Когда строительные работы будут завершены, нужно обратиться в отделение Государственного строительного надзора для запроса ЗОС

Компетентные органы, уполномоченные на данные действия, определяют решение об осуществлении заключительной проверки строительного объекта. Срок определения решения не должен превышать семи рабочих дней, расчет времени производится с момента регистрации конкретного сообщения.

Важно! Согласно пункту 9 РД-11-04-2006, уполномоченное лицо информирует застройщика о проведении заключительной проверки. Сама проверка длится около 30 календарных дней.

После оповещения о проведении заключительной проверки застройщик обязан провести комплекс работ на строительном объекте.

1. Запланированные испытания произведенного монтажа оборудования (имеющихся в наличие инженерных систем). Их проверочные запуски в присутствии заказчика либо его законного представителя.
2. Регистрация акта приема (при осуществлении строительных работ на заказ), подписанного заказчиком либо его законным представителен и подрядчиком. Регулирует данные гражданско-правовые отношения пункт 4 статья 753 ГК РФ.

Проверка длится около 30 календарных дней

Тип акта с внесенными поправками в соответствии с постановлениями ГКСРФ за № 71а (датировано 30.10.97) и № 100, от 11.11.99 «КС-11» утвержден.

В рамках проведения заключающей проверки вспомогательными блоками отработки являются:

• проведение проверки на наличие обязательных справок от третьих лиц, которые являются компетентными органами (например, соответствие требованиям ПУЭ и пожарной безопасности);
• выполнение совокупных проверочных запусков существующего оборудования, расположенного на строительном объекте (проверка должна длиться на протяжении 72 часов, не прерываясь, под фиктивными нагрузками в штатном режиме).

Должен произойти запуск оборудования на объекте

В момент проверки все документы по строительным работам предоставляются застройщиком в местное отделение Государственного строительного надзора на все время, пока будет проводиться проверка. Государственный строительный надзор руководствуется соответствующим нормативным актом, пункт 4 РД-11-02-2006.

1. Список всех документов, которые необходимо предоставить в срок, указан в проектной документации пункт 3 РД-11-04-2006.
2. Окончательное решение проверки строительного объекта формируется «Актом проверки строительного объекта». Данный документ выступает юридическим гарантом законности прав заказчика представлять интересы при заключении всех документов (пункт 27 РД-11-04-2006).
3. После оформления Акта проверки оконченного строительного объекта ОКС инженерный заказчик обращается в местное отделение Государственного строительного надзора с письменным заявлением (в свободной форме) о заключении окончательного документа «Заключение о соответствии» (пункт 27 РД-11-04-2006).

Акт проверки строительного объекта является юридическим гарантом законности прав заказчика

К данному заявлению на соответствие строительного объекта необходимо приложить:

• акт, завизированный компетентным лицом ГСН;
• акт приема-передачи строительного объекта (в случае, когда здание построено в соответствии с заключенным договором).

Территориальное представительство Государственного строительного надзора предоставляет застройщику необходимое заключение о соответствии (ЗОС). Срок выдачи заключения не должен превышать десять рабочих дней с момента внесения в книгу регистрации заявления от застройщика.

Важно! В случае нахождения каких-либо проблем, неточностей и нарушений действующего законодательства, компетентный орган уведомляет заявителя обоснованным отказом в выдаче необходимого ему заключения о соответствии строительного объекта всем законодательным нормам и требованиям.

В случае нахождения каких-либо ошибок ЗОС не будет выдан до их устранения

Какие аспекты рассматривают органы местного самоуправления?

После окончания проверки написавшему заявление предоставляется сертификат Заключения о соответствии либо отказ в его выдаче. При отказе в выдаче застройщику предоставляется возможность вторичного обращения в органы местного самоуправления, но уже после ликвидации всех несоответствий. Все имеющиеся несоответствия мотивированно обосновываются в акте отказа.

Компетентные органы тщательно изучают предоставленные документы

Нюансы

В случае, когда необходимые проверочные мероприятия не были проведены в положенный срок и этап строительных работ, в особенности это касается новостроек, государственный надзор за которыми категоричен и строг, получить заключение о соответствии будет непросто.

Застройщику придется посетить не один кабинет для того, чтобы закрыть этот вопрос с положительным результатом, в противном случае новостройка либо другой строительный объект после постройки (капитального ремонта) не будет введен в эксплуатацию.

Основания для отказа застройщику в получении заключения о соответствии (ЗОС).

1. Компетентный орган, который осуществляет надзор в строительной сфере, не был поставлен в известность о начале строительного процесса.
2. Систематичность надзора была нарушена.
3. Отсутствие надзорного органа на строительном объекте по вине либо халатности застройщика.

Если компетентный орган не был вовремя поставлен в известность о начале и окончании строительного процесса, получить ЗОС будет сложнее

При таких условиях для приобретения заключения о соответствии застройщики обращаются за конкретными услугами в специальную независимую организацию. Она по закону должна обладать лицензией и достаточно внимательно изучить строительный объект.

Важно! Только после оформления заключения о соответствии всем правотворческим документам можно повторно подать заявку в письменной форме на соответствующий документ.

Административная документация

Немаловажна декларация пожарной безопасности по отношению строительных объектов защиты (зданий, домов, производственных и непроизводственных объектов), в отношении которых законодательной базой Российской Федерации, осуществлением градостроительной деятельности предусмотрено проведение экспертного мероприятия в отношении документов (не включая сюда многоквартирные, жилые здания Ф 1.3, одноквартирных жилых объектов Ф 1.4 и всех детских учреждений Ф 1.1). Регулируется данный вопрос Федеральным законом от 22.07.2008 N 123, статья 64.

Учитывается также декларация пожарной безопасности

Что оценивается?

1. Качество воздуха в производственных, жилых и других сооружениях и на рабочей территории производственных объектов и сооружений.
2. Качество подаваемой воды для питьевого и хозяйственного предназначения.
3. Искусственное освещение и полная защита от прямых солнечных лучей жилых и производственных зданий.
4. Дневная и искусственная подача света в необходимое помещение.
5. Шумоизоляция в жилых объектах и зданиях предназначенные для общественной деятельности и в рабочих областях производственных объектов.
6. Микроклимат помещений.
7. Координация влажности снаружи и внутри строительных сооружений.
8. Уровень вибрации в жилых и общественных зданиях, а также уровень напряженности электромагнитного поля в жилых и общественных зданиях, на прилегающей территории.

Оцениваются разные критерии

Стоит помнить, что все указания и требования по недочетам и разрешение на введение в эксплуатацию строительного объекта необходимо выполнять в указанные законодательством РФ в сроки.

Видео – Пошаговая инструкция для получения ЗОС и разрешения на ввод в эксплуатацию