Материнский капитал: доля в квартире — возможно ли приобрести часть жилья?

Кризисная ситуация в стране существенно повлияла на падение стоимости жилья. Но размер семейного капитала (в 2019 г. он составляет 453 000 р.) практически во всех субъектах федерации не позволяет семьям купить цельную недвижимость. Поэтому возникает необходимость в привлечении дополнительных денежных средств в виде вложения собственных накоплений или оформления жилищного займа.

Неудивительно, что для многих практически единственным шансом улучшить условия проживания с МК получается благодаря покупке не всего жилья, а лишь отдельной его части.

Материнский капитал: доля в квартире

Правда, многие обладатели госсертификата не представляют, что такую помощь от государства можно реализовать для покупки своего «уголка» у родственников или иных лиц.

Законы и их применение в суде

По законодательству приобретение доли за счёт государственного сертификата контролируется основными положениями.

1. ФЗ №256 от 29.12.2006 г., контролирующий государственное предоставление субсидий семьям, имеющим детей.
2. Постановление Правительства РФ №862 от 12.12.2007 г. регулирует использование мат. капитала в целях приобретении недвижимости.

Обратите внимание! Данные нормативные положения содержат в себе главные правила выдачи МСК и его реализации для приобретения доли.

Выдержка из статьи 5 Федерального закона №256

Покупка жилищной доли на МСК

Основные правила приобретения доли жилья с использованием материнского капитала

Обязательства

Жильё или его часть, приобретённая за счёт госсертификата, не может находиться лишь во владении родителей. Все члены семьи могут претендовать на принадлежащую им площадь. Для этого приобретённая доля дробится на части и распределяется между всеми.

Выполнить эту процедуру можно, если вписать домочадцев в качестве покупателей. Однако люди не торопятся решить все проблемы одним разом, предпочитая соблюдать законность процедуры последовательно. Если недвижимость приобретается на имя одного из родителей или происходит оформление в общую собственность, заключается обязательство о предоставлении впоследствии доли и остальным членам семьи.

Такая процедура требует обращения к нотариусу, который составит, оформит и заверит документ. Цена на данную услугу немного варьируется, но в среднем составляет около 500 р.

Купленное жилье должно распределяться между всеми членами семьи

Произвести переход приобретённой доли в общую собственность нужно не позднее 6 месяцев с того времени, как был снят залог или произошёл полный расчёт за имущество. Заниматься решением этого вопроса должен собственник или его жена.

Для оформления доли имеется два способа:

• заключение соглашения о разделе долей;
• с помощью договора о дарении долей.

Можно разделить недвижимость на равные или неравные части. Иногда родители осуществляют раздел жилья на три доли, супругам отходит по одной доле, а оставшаяся часть распределяется между детьми. Несмотря на то, что доли получаются очень мизерными, такая сделка считается законной.

Разделять недвижимость необязательно на равные части

Внимание! При разделе жилья нельзя не принимать во внимание интересы ещё нерождённых детей.

Документы, касающиеся раздела, передают в Росреестр, чтобы сотрудники могли отметить изменения в реестре недвижимости. После этого оформление долей может считаться законченным.

Если получившиеся доли получатся гораздо меньше, чем те, что установлены законом, сделка всё равно считается законной. В такой ситуации Росреестр не имеет права отказать в регистрации права на собственность.

Даже если доли меньше минимальной площади жилья, приходящейся на человека по закону, сделка все равно будет законной

Случаи, когда составление обязательств не требуется

Если купленное жильё в ипотеку изначально было оформлено на всех членов семьи, то вместо обязательства в ПФ наряду с заявлением об использовании государственного сертификата подаются ксерокопии собранных документов, заверенные нотариусом, которые подтверждают собственность родителей и детей.

Сроки для выполнения обязательств

В приведённом выше ФЗ предусмотрен полугодичный срок для приведения данного обязательства в исполнение (предоставление детям доли в недвижимости) с того времени, как заём по ипотеке будет погашен, кредитору возвратят закладную, а в Росреестре фиксируют снятие обременения с жилищного объекта.

Необходимо уточнить, что жилье обязательно распределяется между всеми детьми, которые имеются в семье на время погашения ипотеки.

Если в семье к моменту погашения ипотеки появился еще один ребенок, часть жилья должна принадлежать и ему

Приведем пример. В 2013 г. в семье появился второй малыш, и МК был использован на частичную проплату ипотечного займа. Полная выплата прошла только в 2015 г., а к этому моменту появился уже третий ребёнок. Теперь выделять жилищную долю необходимо уже трём детям.

Подача документов

Как только родители определились, каким способом они разделят жилищные доли между детьми, потребуется подготовить такие документы.

Документы для покупки недвижимости с помощью материнского капитала

Собранные документы нужно передать в Рег. палату или отправить их в МФЦ. Срок их рассмотрения составляет 10 рабочих дней. Однако если документы были переданы в МФЦ, к этому сроку прибавляются ещё 2 дня.

Обратите внимание! После истечения данного срока заявителям должны выдаваться бумаги об оформлении собственности с назначением точного размера доли.

Отказ ПФ

Чаще всего ПФ отказывает от сделок по покупке долей за счёт МСК. Главное требование — это покупка жилища, а не просто долю, которой может быть мало для молодой семьи.

Правда, не стоит забывать, что подобный критерий не считается официальным, он не закреплен законом, а потому его при необходимости можно оспорить в суде. Дело о приобретении доли недвижимости с использованием госсертификата может быть решено с самым неожиданным исходом.

Иногда в приобретении части жилья отказывают

Хотя нет прямого запрета на применение МК для покупки части жилья, многие люди, чтобы отстоять законность своих притязаний, вынуждены подавать апелляцию в ВС. Это отнимает достаточно много сил и времени.

Обратите внимание! Есть исключение по одному из главных требований использования государственного сертификата для улучшения условий проживания — это оформление во владение всех членов семьи. Так, на одном из слушаний суд был вынужден принять доводы матери, купившей долю в квартире взрослого сына. При этом она зарегистрировала собственность лишь на себя и на малолетних детей.

Однако имеются и другие примеры. Например, возможен законный отказ ПФ по перечислению денег в счёт закрытия потребительского займа на «срочные нужды». Однако также суд может принять правоту заявителя, потому как данный заём был взят именно на эти нужды.

Можно оспорить решение ПФ в суде

Как приобрести жилищную долю за счёт государственного сертификата?

Если семья решит купить долю недвижимости за счёт госсертификата, то это будет очень удачной возможностью для улучшения условий проживания. Но чтобы ПФ РФ не воспрепятствовал проведению сделки, очень важно следить за тем, чтобы вся процедура проходила правильно.

Доля жилья должна подходить под критерии, чтобы недвижимость признавалась жилой:

• обособленность и изолированность от главного помещения;
• годной для непрерывного проживания;
• соблюдение всех необходимых нормативов.

Важно, чтобы доля жилья, которую семья хочет приобрести, была обособленной

Любой вариант оценивается ПФ отдельно, а его вердикт должен дать утвердительный ответ на вопрос: можно ли эту жилищную долю признать изолированным жильём? Если нет, то подобные сделки будут оспорены ПФ РФ в суде.

Обратите внимание! ПФ одобрит покупку комнаты в «однушке», если в итоге семья приобретет другие части и станет полновластным хозяином всей недвижимости.

Бумаги, которые будут собраны для выкупа доли, не особо отличаются от тех документов, что собираются для выкупа всей квартиры.

Есть ли шанс выкупить долю у родственников?

Алгоритм заключения сделок купли-продажи жилищной доли между родными аналогичен сделкам с посторонними лицами.

Межродственные соглашения не противозаконны, но при их заключении необходимо соблюдать некоторые правила.

ПФ не всегда позволяет оформить куплю-продажу квартиры у близких родственников

ПФ РФ посчитает действительным сделку, если к семье переходит право обладания долевой недвижимости родственников, которые отказались от права обладания собственными жилищными долями.

ПФ проверяют историю продаж выбранной недвижимости и осуществляет мониторинг договоров между людьми, чтобы не позволить мошенникам заниматься обналичиванием госсертификата.

А так как сегодня схема обналичивания стала очень популярна, то МВД при сотрудничестве с ОБЭП следят как за дальнейшим переселением семей в приобретённое жильё, так и за историей продаж выбранной недвижимости.

Обратите внимание! Если факт фальсификации документов подтвердится, то нарушители закона понесут уголовную ответственность за противозаконные махинации с государственными дотациями, а договор о купли-продаже будет аннулирован.

Если будут обнаружены махинации со средствами МСК, нарушители закона понесут ответственность

Также, выкупая недвижимость у близких людей, нужно принимать во внимание право собственников на подачу заявление для получения налогового вычета равнозначного потраченным средствам (помимо суммы МСК).

Лицам, желающим приобрести в собственное владение долю у родных людей на основании ст. 220 п. 5 НК РФ, может быть дан отказ в предоставлении имущественного НВ из-за того, что соглашение заключают люди, находящиеся в зависимом друг от друга положении.

Обратите внимание! Полный перечень взаимозависимых людей, приходящихся друг другу родственниками, обозначен в ст. 105.1 п. 2 НК. Ещё какие-то ограничения на получение НВ при покупке недвижимости у иных близких людей, не входящих в указанный перечень, законодательство не рассматривает.

В НВ могут отказать, если сделка была произведена между взаимозависимыми людьми

Приобретение под средства государственного капитала права на долевое владение у чужих лиц

Выкупить часть недвижимости разрешено законодательством и у незнакомых людей, но для этого требуется, чтобы жильё соответствовало всем требованиям законодательства РФ.

Под жилищной долей обычно имеют в виду покупку одной или большего количества комнат в квартире или доме. Однако здесь есть некоторые нюансы, о которых мы поговорим ниже.

Обратите внимание! Если разговор идёт об однокомнатном жилье, то выкупить только одну комнату не разрешат – для этого потребуется приобрести недвижимость целиком, не одну её часть.

Покупка всего одной комнаты на деньги государственного сертификата возможна, лишь если созданы условия для её изолированности. В документах будет присутствовать пометка, что регистрация имеется исключительно на отдельное помещение, но не на всю квартиру. В городских квартирах очень редко приобретают отдельную комнату, чтобы зарегистрировать её в собственность. Обычно речь идёт о покупке комнаты в «коммуналке» или в доме. Тогда каждый владелец будет иметь отдельный лицевой счёт.

ПФ переводит средства на счет продавца после совершения сделки

Приобрести на средства госсертификата комнату в общежитии, которое имеет отношение к особому жилому фонду, нельзя. Но если оно примыкает к ЧЖФ, то шансы имеются.

Средства перечисляют бывшему владельцу после заключения сделки. В связи с этим в соглашении очень важно пометить, что оплата жилья частично либо в полном объёме произведена средствами МК путём перевода денег со счетов ПФ РФ на расчётный счёт продавца.

Стоит обозначить срок, когда те, кто покупает долю, обязуются передать бумаги на реализацию средств (пока не будет сделана последняя выплата по сделке, жильё будет пребывать у продавца).

Обратите внимание! Выделение долей для детей по положению статьи 10 ч.4 ФЗ от 29.12.2006 г., жильё, купленное с МСК, регистрируется в общее владение всех членов семьи. Кстати, размер долей назначается самими людьми.

Права детей, родившихся после оформления договора, но до выплаты средств и до тех пор, пока жилище не перешло в собственность насовсем, тоже должно учитываться.

Право на собственность имеются и у детей, родившихся после покупки квартиры

Подобные рассуждения были прописаны в письме нотариальной палаты №216/06-11 от 7 февраля 2013 г.

1. Жильё, которое купили с помощью госсертификата, необходимо регистрировать в виде объединённого имущества, которое разделено на доли.
2. Ситуация, когда сделка совершается с тем условием, что всё жильё передаётся детям, вызывает большие сомнения.

Это означает, что если покупается даже небольшая площадь, то при оформлении она всё равно делится на всех членов семьи.

Обратите внимание! Если семья приобретает часть жилья, то из договора об определении долей можно сделать вывод, что приобретённая доля должна разделиться, самое малое, ещё на 3 части. При этом в сделке не имеют права отказать из-за того, что размер площади меньше той нормы, что установлена в данном регионе.

Распределение долей должно произойти не больше, чем через полгода после таких мероприятий:

• средства госсертификата переведены бывшему владельцу;
• с недвижимости сняты оговорённые обременения.

Приобретенная доля должна делиться на всех членов семьи

Как выкупить долю в частном доме?

Как мы уже говорили, покупать лишь часть, а не все жилье, никто не запрещает, хоть это и бывает непросто. А так как определение «дом» рассматривается законодательством как жилье, являющееся к тому же индивидуальным зданием, то покупка доли и в нем разрешена.

Чтобы деньги были переведены, важно, чтобы дом соответствовал критериям пригодности для непрерывного проживания. Он должен проходить жилым по документации, строение должно подходить подо все стандарты безопасности и СНиПы.

Обратите внимание! Важно отметить и то, что все жилище не может иметь более трёх этажей, его расположение должно находиться на земле, которая предназначена именно для строительства жилья.

Можно приобрести часть частного дома

ПФ РФ может дать согласие на перевод денег госсертификата для покупки доли в доме, если она полностью отделена и оборудована отдельным входом.

Не стоит забывать, что не любой дом могут продать так, чтобы на все его части приходилось по доле. Обычно он все еще считается помещением, которым владеют сразу несколько людей.

Чтобы можно было выкупить часть жилого дома за счет средств МСК, необходимо, чтобы она соответствовала определенным условиям

Особенности, связанные с приобретением частного дома

По ЖК РФ долей может являться комната.

Обычно дом, имеющий нескольких хозяев, при разделении становится по факту двухквартирным. Деньги можно пустить на покупку доли, когда будет осуществлено его разделение в регламентированном порядке.

Если дом имеет два разных входа для разных его частей, то они считаются «квартирами».

Обратите внимание! Чтобы применить госсертификат для покупки доли, в соглашении очень важно указать, что она собой представляет: это квартира, комната или нечто другое.

Если в доме есть несколько входов, он может быть представлен как две обособленные квартиры

Выводы

Семья, владеющая возможностью использовать такой вид помощи от государства, может применить ее так: улучшение условий проживания, увеличение пенсии матери, оплата образования детей. Правда, чаще всего используют первый вариант.

По законодательству заняться улучшением своего жилища можно, приобретя или перестроив уже имеющийся жилой объект. Но покупка жилья стоит на первом месте по частоте использования такой помощи от государства.

С МК разрешается купить и целое жилье, и часть. Исключение может составлять доля в «однушке». Сделка обычно находит одобрение со стороны ПФ, если после её заключения семья станет единственной владелицей жилья.

Чаще всего средства материнского капитала направляют на покупку жилья

ПФ РФ разрешает заключать сделки между родственниками, кроме ситуаций, когда жильё должно быть приобретено у мужа или жены. На других близких людей этот запрет не влияет, хотя за такими соглашениями тщательно следят.

Часто владельцы МК не знают, что на государственные средства можно выкупить не всё жильё целиком, а лишь часть его.

Провести законное оформление можно лишь при тщательном соблюдении всех правил законодательства. Однако если будут использованы какие-то схемы по обналичиванию государственных средств, то нарушителей будет ожидать уголовная ответственность.

Можно приобрести часть жилья, если будут соблюдены все прописанные в законодательстве условия

Важный нюанс – оформление и выполнение раздела долей между членами семьи. Срок для этого равен 6 месяцам с момента расчёта за долю либо с того времени, как был снят залог.

Как было описано выше, приобрести часть дома или квартиры за счёт материнского капитала возможно, но решить этот вопрос самостоятельно будет довольно проблематично. С этой проблемой лучше всего обратиться к юристу, который поможет разобраться в ситуации и проследит за тем, чтобы жильё было оформлено с соблюдением всех требований закона.

Видео — Когда и как выделить доли детям при использовании материнского капитала