Когда платится налог с продажи квартиры: факторы, влияющие на размер платежей

Статью опубликовал:
Обновлено: 17.05.2019

Каждый год в российское законодательство вносятся изменения. С 2019 года ужесточились требования к налогообложению граждан, продающих свою недвижимость. Большинство из них плохо понимают, когда платиться налог с продажи квартиры и каков его размер.

Когда платится налог с продажи квартиры

Когда платится налог с продажи квартиры

Порядок уплаты налога по-новому

Вырученные от продажи недвижимости деньги являются доходом человека, подлежащем налогообложению по НДФЛ. С этой суммы ФНС обязано удержать подоходный налог, чем успешно и занимается. Платить НДФЛ с продажи жилья обязаны все граждане, продающие находившуюся в их собственности недвижимость на территории России.

Закон устанавливает различные ставки налога с продажи для резидентов и неризидентов страны. Их размер составляет 13% для россиян и 30% для иностранцев. К неризидентам относят граждан других стран, которые проживают на территории России не более 183 дней в году.

С учётом высоких цен на недвижимость, платить государству придётся с продаж жилья до нескольких сотен тысяч рублей. Это заставляет продавцов квартир искать пути снижения налогового бремени. Все сделки физических лиц с недвижимостью отслеживаются государством.

Продажа квартиры

Продажа квартиры

ФНС имеет отлаженную систему контроля за сделками по продаже жилых помещений. Уменьшить налоговое бремя можно только законным способом.

Видео —  Налоги при продаже квартиры в 2019 году

Как рассчитать срок владения квартирой и на что он влияет

Вступившие в силу изменения налогового законодательства, коснулись подходов к определению сроков владения недвижимостью для целей налогообложения. Новая норма применяется только для жилья, приобретённого после 2016 года. Во всех остальных случаях действуют прежние правила.

Момент отсчёта срока владения недвижимостью

Момент отсчёта срока владения недвижимостью

Пошаговая инструкция определения сроков владения недвижимостью

Шаг 1. Для определения срока владения, необходимо определиться с датой приобретения прав собственника. Узнать её можно из свидетельства на право собственности, но лучше получить эти данные из государственного реестра. Первым шагом при расчёте срока владения должно стать получение выписки из ЕГРН. Указанная в ней дата приобретения прав собственника должна совпадать с данными, указанными в свидетельстве. Ставшие собственниками жилья по наследству граждане считают моментом перехода права собственности дату смерти наследодателя.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН

Шаг 2. На втором этапе определяется основание приобретения квартиры. Отметка о нём стоит в разделе ЕГРН «Документ-основание».

Раздел «Документ-основания» выписки ЕГРН

Раздел «Документ-основания» выписки ЕГРН

Шаг 3. На третьем этапе определяется период владения недвижимости. Он исчисляется месяцами и не должен быть непрерывным. Для того, чтобы избежать разногласия с ФНС, отсчёт периода владения недвижимостью лучше рассчитывать с момента выдачи свидетельства о праве собственности.

Порядок определения периода владения недвижимости

Порядок определения периода владения недвижимости

Порядок расчёта сроков владения недвижимостью имеет свои нюансы. Они связаны со способом приобретения жилья.

Как снизить размер платежей

Согласно действующему законодательству, базой для исчисления НДФЛ при продаже недвижимости служит её кадастровая стоимость. Собственник жилья не принимает участие в её формировании. Она устанавливается на объекты государством. Переоценка кадастровой стоимости проводится не чаще 1 раза в 5 лет.

Справка. Кадастровая стоимость — стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки, определённая методами массовой оценки, или, при невозможности, рыночная стоимость.

Такой подход к определению размера платежей не учитывает варианты продажи жилья ниже кадастровой стоимости. На практике встречаются случаи, когда владельцы квартир продают их по ценам значительно ниже государственной оценки имущества по объективным причинам. Закон предоставляет собственникам жилья снижать кадастровую стоимость двумя способами:

  • Обратиться с соответствующим заявлением в Росреестр.
  • Решить вопрос через суд.
Алгоритм действий по оспариванию кадастровой стоимости

Алгоритм действий по оспариванию кадастровой стоимости

Существенно объекты теряют стоимость при пожарах, наводнениях и т. п. В таких случаях Росреестр легко соглашается со снижением кадастровой оценки имущества. При продаже имущества можно воспользоваться правом не платить НДФЛ по срокам владения им. Они позволяют принимать за базу налогообложения не только кадастровую стоимость. При продаже квартир, приобретённых до 2016 года, для расчёта НДФЛ берётся стоимость реализации имущества, указанная в договоре купли-продажи.

Важно! Не нужно платить НДФЛ за одну проданную квартиру, право собственности на которую было приобретено до 2016 года. Применить такую норму можно в том случае, когда срок владения ею превышает 3 года. Ставшие собственниками жилья после 2016 года могут реализовать это право при сроке владения им более 5 лет.

Порядок расчёта НДФЛ с продажи квартиры

Порядок расчёта НДФЛ с продажи квартиры

Раз в год продавцы квартир могут воспользоваться правом на уменьшение налогооблагаемой базы на 1 миллион рублей. Оно распространяется только на 1 объект недвижимости. Помимо уменьшения налогооблагаемой базы, продавцы могут 1 раз в жизни использовать налоговые вычеты при приобретении жилья. Их можно зачесть при начислении платежей по НДФЛ. Снизить размер платежей можно и за счёт расходов, связанных с продажей квартиры.

Подробнее, о том какие виды налоговых вычетов существуют, как рассчитать подоходный налог с зарплаты, а также о способах возмещения налога и процедуре оформления вычета вы можете узнать, прочитав специализированную статью на нашем сайте.

Какие факторы влияют на размер платежей

При расчёте НДФЛ учитываются различные факторы, непосредственно оказывающие влияние на размер налога. Среди основных из них:

  1. Гражданство РФ.
  2. Срок владения недвижимостью до момента её продажи.
  3. Способ получения жилья в собственность.
Способы уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Способы уменьшения НДФЛ при продаже квартиры

Освобождённые от налогов продажи при 3-х летнем владении имуществом распространяются на продавцов, ставших владельцами реализуемой недвижимости в результате:

  • наследования;
  • дарения;
  • приватизации;
  • пожизненной ренты при содержании иждивенца.

Этот порядок на них распространяется даже при продаже ими имущества, собственниками которого они стали после 2016 года.

Особенности расчёта платежей по НДФЛ

Приобретение и продажа жилых помещений могут иметь различные формы. При дарении квартиры её бывший собственник освобождается от уплаты налога с продажи. Бремя платежей ложится на плечи нового собственника недвижимости, которому она досталась на безвозмездной основе. При продаже и покупке квартиры в одном календарном году налогоплательщик использовать вычеты по обоим основаниям. У продавца есть выбор из 2-х вариантов уменьшения размера платежей:

  • уменьшить дохода от реализации жилого помещения на 1 миллион рублей;
  • сделать вычет из дохода на сумму расходов на приобретение нового жилья.
Пример расчёта размера платы налога с продаж квартиры

Пример расчёта размера платы налога с продаж квартиры

Первый вариант уменьшения размера платежей применяется в том случае, когда нет подтверждающих расходы на покупку жилья документов.

Налоги юридических лиц

Реализовывать квартиры могут не только обычные граждане, но юридические лица, на балансе которых находятся жилые помещения. При их продаже они освобождаются от уплаты НДС, но обязаны перечислять государству налог на прибыль. Его размер зависит от вида налогового учёта, который используется юридическим лицом.

Справка. Находящиеся на общей системе налогообложения хозяйствующие субъекты рассчитывают платежи по ставке 20% от полученного дохода.

Полученные от реализации жилой недвижимости суммы включаются в состав общей суммы выручки юридического лица. Под налогообложение попадает разница между ею и суммой расходов за отчётный период. Он составляет 1 календарный месяц. Размер платежей юридических лиц, находящихся на других системах налогообложения, составляет:

  • УСН — 6%;
  • УСН с системой ведения бухгучёта «Доходы-Расходы — 15%.
Продажа недвижимости юрлицом

Продажа недвижимости юрлицом

Жилую недвижимость юридические лица могут продавать по балансовой и кадастровой стоимости. В отличии от простых граждан, расчёты хозяйствующих субъектов имеют безналичную форму. От уплаты налога освобождаются хозяйствующие субъекты, реализующие жилую недвижимость в рамках реорганизации.

Подача декларации физическими лицами

Сведения о полученном от продажи квартиры доходе подаются физическими лицами в ФНС в форме декларации. Они имеет стандартную форму 3-НДФЛ. Подавать её нужно до 30 апреля следующего за годом продажи календарного периода.

Важно! Плательщик самостоятельно производит все расчёты декларации. К заполненной форме отчёта о доходах и расходах физического лица прикрепляются подтверждающие их документы.

Срок подачи декларации

Срок подачи декларации

Платежи по доходам от продажи производятся после подачи декларации, не позднее 15 июля текущего года. Закон позволяет осуществлять платежи частями, если их сумма окажется для плательщика неподъёмной. Получить отсрочку по платежам налога можно обратившись с соответствующим заявлением в ФНС. В тексте заявления указываются обстоятельства, из-за которых человек не может выплатить всю сумму налога полностью.

Как отчитываются о доходах юридические лица

Сроки сдачи отчётов по налогу на прибыль хозяйствующими субъектами налоговым органам зависит от принятой ими формы финансового учёта. Они могут сдаваться помесячно, поквартально и за каждое полугодие. Срок сдачи годового отчёта — не позднее 29 апреля текущего года за прошедший календарный период.

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью жилья?

Способы сдачи деклараций

Физические и юридические лица могут сдавать декларации лично налоговым инспекторам или иными способами. Действующий порядок позволяет это делать:

  1. Через почту России. Документы отправляются заказным письмом с уведомлением. При оформлении документов к отправке составляется их опись. Сроком предоставления документа считается дата, указанная на штампе отправления.
  2. С помощью интернета через «Личный кабинет налогоплательщика». Сроком подачи документа считается дата их отправки.
Интернет-сервисы ФНС

Интернет-сервисы ФНС

Ответственность за нарушение сроков подачи документов и оплаты налога

Закон устанавливает сроки подачи декларации о доходах и сроки оплаты налога. За их несоблюдение предусмотрена административная ответственность. Порядок её назначения определён статьёй 119 НК. На нарушителей установленного порядка предоставления сведений о своих дохода и тех, кто уклоняется от уплаты налога, накладывается штраф. Неоплаченные суммы налога взимаются с плательщика по решению суда.

Размер штрафов зависит от вида нарушения установленного законом порядка начисления и уплаты НДФЛ. Даже при отсутствии дохода от продажи квартиры необходимо подавать нулевую декларацию. Не подавшим её продавцам недвижимости придётся заплатить штраф в размере 1 000 руб. За нарушение сроков подачи декларации о доходах начисляется штраф в процентах от суммы сделки. Он составляет 5% за каждый день просрочки, но в сумме не может превышать 30%

Ответственность за уклонение от уплаты налогов

Ответственность за уклонение от уплаты налогов

Важно! Заплатить штраф придётся и за ошибки, сделанные в декларации при её заполнении. Его сумма составляет 200 руб. Непредоставление декларации при продаже квартиры приравнивается к уклонению от уплаты налогов.

ФНС обязательно выставит требования по уплате НДФЛ и начислит штрафы. Их размер составит 20% от суммы полагающегося к оплате налога. Вместе со штрафом придётся оплачивать пени за просрочку налоговых платежей. Они рассчитываются в процентах и составляют 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ на момент произведения расчётов.

Если налоговые органы докажут умысел продавца недвижимости в уклонении от уплаты НДФЛ, то размер предназначенного ему штрафа будет увеличен до 40%. Неуплата налогов на сумму, превышающую 600 тыс. руб., переводят данный вид нарушения налогового законодательства из административной в уголовную ответственность. Она предусматривает не только начисление штрафов, но и реальные сроки заключения, а также общественные работы. Сроки наказания зависят от размера нанесённого государству ущерба.

КоАП РФ

КоАП РФ

Примеры расчёта налога с продажи квартиры физическим лицом

Исчисление налога зависит от различных факторов:

Вариант 1. Продажа квартиры, полученной в наследство. При сроке владения недвижимостью более 3-х лет сумма налога будет равна нулю, независимо от размера полученного от её реализации дохода.

Вариант 2. Продажа квартиры, купленной до 1 января 2016 года. Налог рассчитывается по ставки 0, если с момента приобретения недвижимости до даты её реализации прошло более 3-х лет. Налог по ставке 13% на вырученную от продажи квартиры сумму уплачивается при реализации жилья, срок владения которого не превышает 3 года.

Вариант 3. Продажа квартиры, приобретённой после 1 января 2016 года. Ставка 0 применяется к доходам от продажи жилья со сроком владения более 5 лет. При сроке владения менее 5 лет налог 13% берётся с суммы реализации объекта, за которую принимается его кадастровая стоимость на 1 января года продажи.

Оцените статью:

  1. 5
  2. 4
  3. 3
  4. 2
  5. 1
0

Понравилась статья?

Сохраните, чтобы не потерять!

Юрист Эксперт

Комментарии:

Добавить комментарий: